АРЕНДА. КЕЙС

Чтобы стены помогали

Как выбирать помещение

Подбор помещения и согласование условий работы с арендодателем едва ли не самый критический момент на старте реализации вашей мечты — бизнеса или хобби. Если перед вами стоит задача открыть образовательный центр, который будет жить долго и процветать неуклонно, то к выбору пространства надо отнестись максимально внимательно. Давайте разберемся, как собрать 3D-пазл эффективного помещения.

Лола Шурыгина

Основатель и руководитель Семейной школы «Макарун»

Задавайте себе правильные вопросы и делайте реалистичные допущения только после анализа рынка и понимания критериев выбора помещения, но никак не до.

Неправильно

Случайно узнать/увидеть/пройти мимо/подумать: «Какое замечательное помещение в новом районе, чем бы его загрузить, чтобы выйти в ноль?» Эта идея, скорее всего, закончится попаданием в те самые 95% банкротов, которыми славится рынок образовательных услуг.

Правильно

Сформулировать критерии выбора и не отступать от них ни на шаг, даже если перед вами «конфетка», в которую вы влюбились с первого взгляда. Берем в руки базы недвижимости и сопоставляем, проверяем, соотносим каждое из привлекательных предложений с вашим персональным чек-листом выбора.

Локация. Точнее, ее соответствие вашему бизнес-плану (а не наоборот). Иначе говоря, способность жителей данного района оплатить средний чек, запланированный вами в доходной части бюджета. Мало присмотреть помещение в хорошем спальном районе или в районе, где еще никто из конкурентов не успел осесть. Может оказаться, что в большинстве своем здесь живут переселенцы из бывших хрущевок или молодые семьи, выплачивающие ипотеку.

ЛАЙФХАК

В этом районе есть хороший торговый центр, «Азбука вкуса», частная клиника с приличной репутацией (а лучше, если не одна), салон красоты премиум-сегмента, большой спортивный центр? Здесь достаточно жилья со стоимостью уровня «бизнес» и выше? Если да, ставим галочку в чек-листе, проверяем себя по списку будущих потерь (см. ниже) и переходим к следующему критерию.

Важно

Максимальное расстояние до вашего детского развивающего центра — километр пешего хода мамы с ребенком. Или 20−30 минут на машине, если вы открываете школу. Близость к метро — несомненный жирный плюс. Логистика должна быть комфортной. Может оказаться, что в часы пик 30 минут на машине превратятся в мучение для родителя, и вы потеряете часть потенциально интересных клиентов из привлекательного района, на который мысленно уже делаете ставку.

Мнение

Гульназ Сагитдинова
Руководитель сети центров ментальной арифметики Quantum
«Для меня важным критерием является тот факт, что в районе много детских центров. С одной стороны, парадоксально: да, конкуренция. Но, с другой стороны, если есть большое количество детских центров, значит, есть на это спрос, значит, дети ходят. На мой взгляд, опасно открываться там, где нет детских центров», — считает Гульназ Сагитдинова, руководитель сети центров ментальной арифметики Quantum.

То же верно для специализированных центров, к примеру для шахматных клубов. При этом в профессиональной среде советуют ориентироваться в среднем на не более чем трех-четырех конкурентов в пределах одной локации.

Стоп-лист

Задайте себе вопрос: «Где Н Е должно располагаться мое помещение? В каком месте я НЕ смогу привлечь родителей?» И сверьтесь по нашему стоп-листу:

Рядом нельзя припарковаться или парковка затруднена. Негде оставить коляску.
Помещение имеет общий вход для вас и других арендаторов.
Мамы не одобрят соседей: шиномонтаж, алкогольный или продуктовый магазин, автошколу, сауну, офис с клерками, которые выходят покурить.
Нет возможности повесить вывеску либо стоимость ее размещения слишком высока.
Цокольный, подвальный этаж, третий этаж и выше.
Вас не видно с дороги. Окна выходят на железнодорожные пути или внутрь закрытого малопосещаемого двора.

Выбор помещения, которое имеет хотя бы одну из названных выше характеристик, будет означать потери как на старте, так и в процессе работы. Размер потерь стартует от 150 тысяч рублей в месяц.

Сформулировать критерии выбора и не отступать от них ни на шаг, даже если перед вами «конфетка», в которую вы влюбились с первого взгляда

Само помещение. Опять же в первую очередь важно его соответствие вашим бизнес-задачам. Танцевальному центру и Монтессори-классам подходят большие залы, детской развивающей студии нужны небольшие комнаты. Внимательно посмотрите на плановую наполняемость и состав групп, это подскажет вам, сколько комнат необходимо и какова оптимальная площадь каждой из них. В среднем это от 2 кв. м на ребенка.

ЛАЙФХАК

Сразу подумайте, надо ли вам расширяться. Если да, то любимое всей страной «проживем годик как-нибудь, а там видно будет, если что — переедем» — это точно еще пара сотен тысяч выброшенных денег, а потом еще пара.

Важно

Сразу «примерьте» помещение на соответствие лицензионным требованиям, если планируете получить лицензию. Неподходящее помещение означает переезд (и потери). А подходящее — еще одну статью расходов: привести помещение в порядок в соответствии с требованиями СанПиН обойдется вам в сумму от 80 тысяч до 300 тысяч рублей в зависимости от его текущего состояния.

Проверьте себя

Есть ли в помещении хорошо видимая, удобная для родителей и сотрудников зона администратора — ресепшен? Есть ли возможность организовать комнату для сотрудников и минимум три учебных зала?
Есть ли на каждом этаже санузел? Для семейных центров желательно, чтобы их было два, а для школ и лицензируемых центров — три. Есть ли техническая возможность при необходимости дооборудовать санузел (плюс 15−20 тысяч к смете расходов)?
Имеется ли отдельный вход и второй пожарный выход (или возможность его сделать)?
Видите ли вы разумное сочетание коридоров и основного помещения? Узкие коридоры — это риск травматизма для бегающих детей. Слишком широкие коридоры в стиле «красивенький лофт с пуфами» — финансовые потери для бизнеса.
Есть ли место для удобной раздевалки, места ожидания для родителей? Лютую ненависть и дикое раздражение мам и пап вызывает невозможность спокойно раздеть и одеть, переобуть ребенка, сложить и повесить вещи. Это мелочь, но ее влияние на бизнес весьма существенно. При плановой загрузке центра от 60 детей, пребывающих в центре одновременно, на раздевалку резервируем 15−18 кв. м площади.
Вас не видно с дороги. Окна выходят на железнодорожные пути или внутрь закрытого малопосещаемого двора.

Проверили? Отлично, ставим еще одну галочку в чек-листе, проверяем себя по стоп-листу и переходим к следующему критерию.

Антикритерии

Задайте себе вопрос: «Каким Н Е должно быть мое помещение? В каком помещении я НЕ смогу удержать родителей?» И сверьтесь по нашему стоп-листу:

В каждом зале, где занимаются дети, должны быть окна. Это требование СанПиН. В противном случае приточно-вытяжная вентиляция будет стоить от 2,0−2,5 млн рублей. Спросите себя «за чей счет банкет?» и сразу откажитесь от мысли арендовать помещение, если вентиляции нет в наличии.
Требуется серьезный косметический ремонт. В среднем расходы на отделку составляют от 1300 рублей за кв. м, из чего следует, что фанатизм в этом деле небезобиден для ваших финансовых показателей.
Отсутствует пожарная сигнализация, которую должен устанавливать собственник помещения. Если договориться с арендодателем не получается, а помещение вам очень приглянулось и в целом существенных минусов не имеет, то расходы на установку увеличат вашу смету на сумму от 50−80 тысяч рублей.
Деревянные перекрытия. Сразу говорим: «Нет, никогда и ни за что!»
«А вот тут мы переставим стеночку». Необходимость перепланировки и ее легализация — предмет отдельных будущих мучений. Ваших.
Состояние коммуникаций: пригласите специалиста, который поможет вам убедиться в том, что проводка не выжжена, водопровод родом из 2000-х, а канализация работает исправно.
Подвал или пустоты под полом могут стать причиной плесени, застоя воды, неприятного запаха, холодного пола, насекомых. Не поленитесь и проверьте состояние подполья, поспрашивайте будущих соседей о том, как им живется в этом помещении в разное время года. То же касается крыши. Если вдруг окажется, что потребуется поднимать слой бетона, потому что при предыдущем ремонте были допущены серьезные ошибки, стоимость ремонта увеличится в 3−6 раз.
Прилегающая территория не радует глаз. В основном этот пункт существенно влияет на желание открыть школу или группу детского сада. Школьникам и малышам необходимо где-то гулять, и родителям важна возможность организации качественной и безопасной прогулки для своих детей.
Если есть проходные или смежные комнаты, придется задуматься об их загрузке.
Размер окон и высота потолков имеют существенное значение для лицензируемых центров. Внимательно сверьтесь с требованиями СанПиН.

Риск-менеджмент в данном вопросе — это своеобразная библия, обязательная к исполнению

Договор аренды и отношения с собственником. Риск-менеджмент в данном вопросе — это своеобразная библия, обязательная к исполнению. Помним, что только с бумажкой вы человек, вооружаемся терпением, собираем в кулак все свои знания в области психологии отношений, «хотелки» и приоритеты по помещению и начинаем переговоры.

ЛАЙФХАК

Разделяйте договоры. Заранее обговорите с собственником возможность заключить договор на разные юрлица (ИП) по разным направлениям деятельности. В случае проверки и наложения ограничений или временных запретов на одно из направлений со стороны государственных органов вы будете подстрахованы, а доступ к помещению останется за вами. Как и возможность продолжить работу.

Важно

Любые отклонения ставки арендной платы в сторону ниже среднерыночной по территории совершенно точно и без вариантов означают: что-то здесь не так. Это повод максимально тщательно проверить юридическую и фактическую чистоту помещения.

Проверьте себя

У вас есть грамотный профильный юрист или профессионал, хорошо разбирающийся в вопросе? Стоимость его услуг окупится многократно.
Оптимальное время для открытия детского проекта — 1 сентября. Соответственно, договор следует согласовать и подписать двумя-тремя месяцами ранее с допущениями на арендные каникулы. В пустой летний период можно сделать ремонт и не нести расходы на аренду.
Расходы на аренду составляют не более 20% плановой выручки центра, оптимально — 10−15%. Будьте виртуозны и изобретательны. Можно и нужно говорить об инженерных коммуникациях в счет арендной платы, о снижении ставки по коридорам, санузлам и лестницам, если они занимают большую часть помещения и фактически непригодны к использованию, о выведении подвала из расчета ставки арендного платежа и т. д.
Коммунальные расходы в среднем составляют не более 10% расходов на аренду в зимний период и примерно вдвое меньше в летний. При этом вы убедились в том, что счетчики разведены между разными арендаторами и считают только ваше электричество, тепло и воду.
Ежегодное повышение ставки арендной платы в среднем составляет не более 6−10%.
Все предварительные договоренности закреплены письменно, например в электронной почте, и вы вычитали и сравнили правки во всех версиях пересылаемого договора. Да, часто бывает, что арендодатели грешат корректурой в свою пользу с комментариями «ой, я случайно» и «извините, я не заметил».
Вы убедились в том, что план БТИ совпадает с фактической планировкой помещения.

Получили проект договора аренды с полностью согласованными на переговорах условиями? Проверяем себя по списку ниже и торжественно заселяемся.

Задайте себе вопрос: «Есть ли у меня план Б на случай, если арендодатель начнет чудить?»

Warning-list

Задайте себе вопрос: «Есть ли у меня план Б на случай, если арендодатель начнет чудить? И каковы последствия того, что он отсутствует?» Сверьтесь по нашему warning-list:

Помещение находится в субаренде, имеет несколько собственников, им владеют несовершеннолетние лица? Стоит проверить права собственности и право на сдачу в аренду у каждой из участвующих сторон. И убедиться в том, что стороны не воюют, иначе бракоразводный процесс супругов будет стоить вам изрядной доли спокойствия и нервов.
Тщательно исследуйте ограничения на право совершать сделки с помещением. Площадь может оказаться в залоге, быть предметом судебного разбирательства, в уставе арендодателя могут присутствовать какие-то требования к совершению сделки.
Вычитайте договор. Адрес и помещение должны полностью совпадать с их маркировкой в официальных документах Росреестра. Иначе вам сдадут в аренду воздух, равно как верно и обратное: помещение, существующее в реальности, не всегда существует юридически.
Никаких дизайн-проектов и начала ремонта до подписания договора аренды, даже если по пятницам вы ходите в баню с хозяином и там ударили по рукам, даже если вместе крестили детей. Ибо это от 150 тысяч до бесконечности чистых потерь.
Все риски краткосрочных (от девяти месяцев) договоров тоже с вами, отныне и через год. Ровно в тот момент, когда окажется, что арендодатель пересмотрел арендные условия под угрозой выселения, а вам они не подошли.
Аренда от города — хороший вариант ровно до того момента, пока у города не поменялись планы на сдаваемый вам объект. Сменился мэр или руководитель профильного департамента? Мониторьте ленту городских новостей и держите нос по ветру, чтобы обезопасить свой бизнес.

По словам Татьяны Семеновой, начальника отдела по связям с общественностью и СМИ Департамента города Москвы по конкурентной политике, с момента запуска в 2014 году программы «1 рубль за квадратный метр» через Единую торговую площадку Москвы реализовано 33 объекта с целью открытия частных детских садов и школ. Половина из них уже выполнила условия для перехода на льготную ставку аренды. В среднем на объект претендовали по два участника. Согласно условиям сделки льготной аренды, предприниматель должен провести в помещении ремонт, соблюсти нормативы по загрузке объекта. Как минимум 80% воспитанников образовательного учреждения должны быть зарегистрированы в Москве. Договор аренды заключается на 49 лет.

Резюме

И, наконец, о возможностях. Стоит присмотреться к таким ресурсам, как социальные сети (например, Facebook). Все больше объявлений о продаже детского бизнеса переходят из рук в руки в профильных группах и сообществах. Там же можно составить достаточно полное мнение о самом владельце и его бизнесе, получить отзывы родителей о локации, центре, педагогах. В районных сообществах можно изучить конкурентный фон и характеристики района при принятии решения о выборе места.

Не стоит сбрасывать со счетов и государство. В частности, в Москве правительство активно продвигает программы сдачи в аренду помещений для бизнеса по льготным ставкам аренды.

Помещение и работа с арендными условиями — это часть большого бизнес-процесса. Отнеситесь к этому так, словно вы идете в поход и выбираете одну палатку на двоих, и помните: к помещению прилагается собственник. С ним вам и жить, с ним и кашу варить.

Комментировать

Если статья была для вас полезной, расскажите о ней друзьям. Спасибо!